Hợp đồng thế chấp vô hiệu do ngân hàng không thẩm định tài sản thế chấp

Trong hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng thì các khoản cấp tín dụng sẽ được bảo đảm bằng tài sản hoặc không có tài sản bảo đảm (tín chấp). Một trong những biện pháp bảo đảm cho khoản cấp tín dụng là thế chấp tài sản của chính khách hàng vay hoặc được bảo lãnh bởi bên thứ ba. Tài sản thế chấp phải có giấy đăng ký quyền sở hữu, việc thực hiện ký kết Hợp đồng thế chấp (HĐTC) phải tuân thủ các điều kiện hiệu lực của hợp đồng, đồng thời HĐTC phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm theo đúng quy định pháp luật. Tuy nhiên HĐTC vẫn có thể bị tuyên vô hiệu vì ngân hàng đã nhận thế chấp tài sản có được do nguồn gốc từ hợp đồng giả cách (hợp đồng chuyển nhượng tài sản) cho dù tài sản thế chấp đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy đăng ký quyền sở hữu, đồng thời ngân hàng đã thực hiện đầy đủ các thủ tục nhận thế chấp, đăng ký giao dịch bảo đảm và là người thứ ba ngay tình theo quy định pháp luật nhưng chỉ vì lý do “Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết chủ tài sản thật sự vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh chủ tài sản thật sự biết việc thế chấp tài sản này”. Cơ quan tố tụng căn cứ việc thẩm định, xác minh tài sản để xác định nguồn gốc tài sản thế chấp, xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản thế chấp là nghĩa vụ bắt buộc của Ngân hàng. Ngân hàng đối diện với nguy cơ HĐTC bị tuyên vô hiệu ngay cả trường hợp không có lỗi trực tiếp.

I. Các quy định pháp luật

1. Hợp đồng giả cách

- Hợp đồng giả cách không có một khái niệm cụ thể nhưng có thể hiểu “Hợp đồng giả cách” là hợp đồng giả tạo, không phải ý chí thực sự của hai bên, được thiết lập trên cơ sở một quan hệ dân sự khác trước đó nhằm che giấu một giao dịch khác nên không có hiệu lực pháp luật, không phát sinh quyền và nghĩa vụ các bên do giả tạo. Việc ký hợp đồng giả cách sẽ gây thiệt hại lớn cho một hoặc cả các bên tham gia giao dịch do loại hợp đồng sẽ bị vô hiệu hoặc có thể bị xử phạt hành chính thậm chí bị xử lý hình sự.

- Các loại hợp đồng giả cách thường được sử dụng trong chuyển nhượng bất động sản, hoạt động vay tín dụng đen, hoạt động trốn tránh thực hiện nghĩa vụ với cơ quan nhà nước (trốn thuế), cầm cố bất động sản (dù hiện nay Bộ luật Dân sự 2015 không cấm việc cầm cố bất động sản nhưng Luật Đất đai 2013 vẫn chưa cho người sở hữu đất đai có quyền cầm cố).

Ví dụ hợp đồng giả cách: A vay tiền B, để đảm bảo nghĩa vụ trả nợ thì B yêu cầu A phải chuyển nhượng tài sản là bất động sản của A cho B. Nếu đến thời điểm trả nợ mà A không trả được nợ thì B có quyền định đoạt tài sản để bảo đảm nghĩa vụ trả nợ. Trong giao dịch này thì hợp đồng vay tiền là quan hệ dân sự có thật, có trước và được pháp luật bảo vệ, còn hợp đồng chuyển nhượng là giả tạo, các bên không có ý chí xác lập, không có mục đích mua bán thật sự, không có thật nhằm che giấu cho giao dịch vay tiền, bản chất hướng đến mục đích bảo đảm thực hiện nghĩa vụ dân sự nên hợp đồng chuyển nhượng (hợp đồng giả cách) vô hiệu.

2. Hợp đồng vô hiệu do giả tạo

- Khi tham gia một giao dịch dân sự, các bên thường ký kết với nhau một hợp đồng nhằm thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự (Điều 385 Bộ luật Dân sự 2015). Giao dịch dân sự chỉ có hiệu lực khi đảm bảo đủ các điều kiện: (i) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập; (ii) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện; (iii) mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội; (iv) Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định (Điều 117 Bộ luật Dân sự 2015).

- Theo quy định tại Điều 124 BLDS năm 2015, khi các bên xác lập giao dịch dân sự một cách giả tạo nhằm che giấu một giao dịch dân sự khác thì giao dịch dân sự giả tạo vô hiệu, còn giao dịch dân sự bị che giấu vẫn có hiệu lực, trừ trường hợp giao dịch đó cũng vô hiệu theo quy định của Bộ luật này hoặc luật khác có liên quan; trường hợp xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó vô hiệu. Điều này có nghĩa là giao dịch được thiết lập với mục đích giả tạo sẽ không có giá trị pháp lý và không tác động đến quyền và nghĩa vụ của các bên tham gia vào giao dịch đó. Đồng thời, để bảo vệ quyền lợi của người thứ ba thì trong trường hợp các bên phát sinh giao dịch dân sự giả tạo nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba thì giao dịch dân sự đó sẽ vô hiệu.

- Hậu quả pháp lý của hợp đồng giả cách, theo Điều 131 BLDS 2015 quy định hậu quả pháp lý của giao dịch dân sự vô hiệu là các bên khôi phục lại tình trạng ban đầu, trả lại cho nhau những gì đã nhận, trường hợp không thể hoàn trả được bằng hiện vật thì trị giá thành tiền để hoàn trả; bên ngay tình trong việc thu hoa lợi, lợi tức không phải hoàn trả lại hoa lợi, lợi tức đó; Bên có lỗi gây thiệt hại thì phải bồi thường.

3. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu

- Theo quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015, đối với tài giao dịch dân sự có đối tượng giao dịch là tài sản phải đăng ký thì quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu được bảo vệ khi (i) Tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu; (ii) Tài sản chưa được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền nhưng người thứ ba nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá tại tổ chức có thẩm quyền hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó chủ thể này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị huỷ, sửa. Đồng thời Chủ sở hữu không có quyền đòi lại tài sản từ người thứ ba ngay tình, nếu giao dịch dân sự với người này không bị vô hiệu theo quy định tại khoản 2 Điều 133, nhưng có quyền khởi kiện, yêu cầu chủ thể có lỗi dẫn đến việc giao dịch được xác lập với người thứ ba phải hoàn trả những chi phí hợp lý và bồi thường thiệt hại.

- Đối với trường hợp được xác định là người thứ ba ngay tình khi nhận nhận được tài sản này thông qua quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản tại khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 đã được làm rõ hơn tại khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 khi tách ra cụ thể thành hai trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản thông qua: (i) Tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, và (ii) Quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản. Theo khoản 2 Điều 138 BLDS 2005 “Trong trường hợp tài sản giao dịch là bất động sản hoặc là động sản phải đăng ký quyền sở hữu đã được chuyển giao bằng một giao dịch khác cho người thứ ba ngay tình thì giao dịch với người thứ ba bị vô hiệu, trừ trường hợp người thứ ba ngay tình nhận được tài sản này thông qua bán đấu giá hoặc giao dịch với người mà theo bản án, quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền là chủ sở hữu tài sản nhưng sau đó người này không phải là chủ sở hữu tài sản do bản án, quyết định bị hủy, sửa”. Theo công văn số 02/GĐ-TANDTC ngày 19/09/2016 giải đáp một số vấn đề về tố tụng hành chính, tố tụng dân sự, tại mục I.1 đã giải đáp “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là quyết định hành chính”.

4. Hợp đồng thế chấp

- Thế chấp tài sản là một trong chín biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ (khoản 2 Điều 292 BLDS 2015). Thế chấp tài sản là việc bên thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên nhận thế chấp (Điều 317 BLDS 2015). Trong quan hệ thế chấp tài sản, bên có nghĩa vụ phải dùng tài sản để bảo đảm cho việc thực hiện nghĩa vụ của mình được gọi là bên thế chấp. Bên có quyền được gọi là bên nhận thế chấp. Chủ thể của thế chấp tài sản phải có đủ điều kiện mà pháp luật đã quy định đối với người tham gia giao dịch dân sự nói chung. Bên thế chấp tài sản có thể chính là bên có nghĩa vụ trong quan hệ nghĩa vụ được bảo đảm bằng biện pháp thế chấp, có thể là người thứ ba thế chấp tài sản bảo đảm cho bên có nghĩa vụ.

- Về hình thức thì Hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất được lập thành văn bản. Việc thế chấp quyền sử dụng đất phải được làm thủ tục và đăng ký tại Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

5. Hợp đồng thế chấp bị vô hiệu vì rủi ro thẩm định tài sản của ngân hàng

- Trong hoạt động cấp tín dụng của Ngân hàng thì nghiệp vụ thẩm định tài sản là nghiệp vụ quan trọng nhằm giúp ngân hàng xác minh, thẩm định nguồn gốc tài sản thế chấp, xác minh các chủ thể đang trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản thế chấp hiện hữu. Việc không thẩm định thực tế tài sản có thể gây rủi ro cho hoạt động cấp tín dụng khi gặp các vấn đề về tài sản bảo đảm dẫn đến khó xử lý, thanh lý tài sản để thu hồi nợ vay (tranh chấp, thừa kế, chủ tài sản có được tài sản do hành vi vi phạm pháp luật,…). Vì vậy các cơ quan tố tụng xác định việc thẩm định tài sản là yếu tố quan trọng để xác định ngân hàng là bên thứ ba ngay tình hay không. Qua công tác xét xử thì Tòa án nhân dân tối cao đã ban hành các công văn giải đáp một số vướng mắc trong xét xử có liên quan đến hợp đồng thế chấp của ngân hàng bị vô hiệu.

- Theo công văn số 64/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao ngày 03/4/2019 v/v thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự và tố tụng hành chính, tại mục II.1 giải đáp:

“1. Trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật. Vậy giao dịch thế chấp đó có bị vô hiệu không?

Theo Bản thuyết minh Dự án Bộ luật Dân sự năm 2015 của Ban soạn thảo thì quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự là nhằm: “...Bảo đảm công bằng, hợp lý đối với người thiện chí, ngay tình và bảo đảm sự ổn định trong các quan hệ dân sự (các Bộ luật dân sự trên thế giới đều ghi nhận việc bảo vệ người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự) ...”. Cho nên, cụm từ “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự phải được áp dụng theo nghĩa rộng. Có nghĩa là: Không chỉ có những giao dịch nhằm chuyển giao quyền sở hữu như: Hợp đồng mua bán, tặng cho, đổi, góp vốn nhà ở; chuyển nhượng, chuyển đổi, góp vốn bằng quyền sử dụng đất... mà cả những giao dịch nhằm chuyển giao những quyền về sở hữu đối với tài sản hoặc quyền về sử dụng đối với thửa đất. Đồng thời, thế chấp tài sản là một biện pháp bảo đảm, theo quy định tại Điều 317 của Bộ luật Dân sự thì nội hàm của thế chấp tài sản là việc người thế chấp dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp mà không giao tài sản đó cho bên nhận thế chấp. Tuy nhiên, tại khoản 6 Điều 320 của Bộ luật Dân sự quy định nghĩa vụ của bên thế chấp tài sản là: “Giao tài sản thế chấp cho bên nhận thế chấp để xử lý khi thuộc một trong các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm quy định tại Điều 299 của Bộ luật này...”; khoản 7 Điều 323 của Bộ luật Dân sự quy định quyền của bên nhận thế chấp: “Xử lý tài sản thế chấp khi thuộc trường hợp quy định tại Điều 299 của Bộ luật này”. Như vậy, mục đích của thế chấp là người có nghĩa vụ dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ đối với bên nhận thế chấp, trong trường hợp nghĩa vụ đó không được bên thế chấp thực hiện hoặc thực hiện không đúng thì phải giao tài sản đã thế chấp cho bên nhận thế chấp xử lý nhằm bảo đảm quyền lợi của bên nhận thế chấp. Vì vậy, phải xem thế chấp tài sản là một giao dịch chuyển giao tài sản có điều kiện; để bảo đảm quyền lợi cho bên nhận thế chấp ngay tình thì phải hiểu quy định “chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác” tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự được áp dụng cả trong trường hợp giao dịch về thế chấp tài sản.

Cho nên, trường hợp giao dịch chuyển nhượng nhà đất bị vô hiệu nhưng bên nhận chuyển nhượng đã được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà, quyền sử dụng đất và đã thế chấp nhà, quyền sử dụng đất đó cho Ngân hàng theo đúng quy định của pháp luật thì giao dịch thế chấp đó không vô hiệu.

- Theo công văn số 02/TANDTC-PC của Tòa án nhân dân tối cao ngày 02/8/2021 v/v giải đáp một số vướng mắc trong xét xử, tại mục III.1 giải đáp:

“1. Nhà đất thuộc quyền sở hữu của vợ chồng ông A, bà B. Ông A làm giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C (việc giả chữ ký đã được chứng minh thông qua việc giám định). Sau khi chuyển nhượng, ông A, bà B vẫn chiếm hữu, sử dụng nhà đất. Sau đó, C dùng tài sản này để thế chấp khoản vay tại Ngân hàng. Vậy, giao dịch thế chấp tại Ngân hàng có bị vô hiệu không? Nếu vô hiệu thì có trái với mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03-4-2019 của Tòa án nhân dân tối cao về việc thông báo kết quả giải đáp trực tuyến một số vướng mắc về hình sự, dân sự, tố tụng hành chính (sau đây gọi tắt là Công văn số 64/TANDTC-PC) không?

Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu.

Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định.

Đạo đức xã hội là những chuẩn mực ứng xử chung trong đời sống xã hội, được cộng đồng thừa nhận và tôn trọng”.

Khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp giao dịch vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó không bị vô hiệu”.

Trường hợp này, việc ông A giả chữ ký của bà B để chuyển nhượng nhà đất cho C mà không được bà B đồng ý, nên căn cứ Điều 123 của Bộ luật Dân sự năm 2015 thì giao dịch chuyển nhượng nhà đất trên là vô hiệu.

Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu.

- Ngoài ra theo công văn số 25/HD-VKSTC của Viện kiểm sát nhân dân tối cao ngày 18/4/2022, tại mục II.9 có hướng dẫn: “Quá trình kiểm sát, Kiểm sát viên cần lưu ý: Khi xem xét đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp, Bộ luật Dân sự năm 2015 đã quy định mới 02 điều luật (Điều 325 về thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất, Điều 326 về thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất); đồng thời có quy định mới bảo vệ người thứ ba ngay tình (Điều 133), Công văn Giải đáp nghiệp vụ số 02/2021/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của TAND tối cao (mục 1 phần III) và đã có 03 Án lệ liên quan đến hiệu lực của hợp đồng thế chấp. Nhìn chung, trường hợp hợp đồng thế chấp được ký kết tự nguyện, được công chứng, chứng thực, tài sản đã được tổ chức tín dụng xem xét, thẩm định và đăng ký giao dịch bảo đảm đúng quy định, thì không vì những lý do như có tài sản phát sinh trên đất tranh chấp, giao dịch về tài sản trước đó bị vô hiệu để xác định vô hiệu, mà phải công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp.”

- Có thể thấy khoản 2 Điều 133 BLDS 2015 và công văn số 64/TANDTC-PC ngày 03/4/2019 của Tòa án nhân dân tối cao đều quy định nếu ngân hàng nhận tài sản thế chấp có giấy đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì mặc nhiên được bảo vệ là bên thứ ba ngay tình. Tuy nhiên đến công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 nếu ngân hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ nghĩa vụ đi thẩm định tài sản thì đây là căn cứ để xác định ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình. Các ngân hàng cho rằng, công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 được ban hành sẽ dẫn đến Điều 133 Bộ luật Dân sự 2015 sẽ không bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình là ngân hàng. Điều này có thể làm rủi ro, gia tăng trách nhiệm cá nhân của cán bộ nhân viên ngân hàng khi tác nghiệp. Tuy nhiên, theo giải thích của tòa án tối cao thì Điều 123 Bộ luật Dân sự năm 2015 quy định rõ “giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu”?.

- Thực tế có ngân hàng phát sinh nhiều vụ án có liên quan đến tranh chấp với chủ sở hữu cũ và mới đã được tòa án áp dụng công văn số 02/TANDTC-PC để yêu cầu ngân hàng cung cấp tài liệu thẩm định tài sản để xét xử ngân hàng không phải là người thứ ba ngay tình. Và cũng đã có những trường hợp không thuộc lỗi trực tiếp của ngân hàng nhưng ngân hàng vẫn đối diện với nguy cơ hợp đồng thế chấp bị vô hiệu.

II. Bình luận một bản án liên quan Hợp đồng thế chấp vô hiệu do ngân hàng không chứng minh được đã thẩm định thực tế tài sản nhận thế chấp.

1. Tóm tắt nội dung vụ án

- Do cần vốn kinh doanh, vợ chồng ông Trần Văn H và bà Đoàn Thị Bạch T có thế chấp cho bà Trần Thị Bạch H phần diện tích ở 88,8 m2, đã được Ủy ban nhân dân Quận NK cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất số AĐ790137, để vay số tiền là 80.000.000 đồng, thời hạn vay là 03 năm, lãi suất vay 01%/tháng. Bà H buộc ông H và bà T lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho bà Trần Thị Kim L (em gái bà H), hợp đồng được công chứng tại Văn phòng công chứng 24h ngày 15/10/2009.

- Ngày 06/9/2010, bà L mang tài sản trên đi thế chấp tại Ngân hàng V theo Hợp đồng thế chấp số 0188/10/TCBĐS đã được công chứng tại Văn phòng công chứng số 1 để vay vốn với số tiền 1.100.000.000 đồng.

- Từ tháng 11/2009 đến tháng 12/2010, ông H và bà T đóng lãi hàng tháng đầy đủ cho bà H hoặc bà L. Còn từ tháng 01/2011 đến tháng 04/2012 thì thanh toán trực tiếp cho Ngân hàng V. Đến tháng 04/2012, ông H và bà T đã thanh toán vốn 80.000.000 đồng cho Ngân hàng V xong. Do bà L, bà H còn nợ Ngân hàng V nên không trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông H và bà T. Vì vậy ông H và bà T khởi kiện ra Tòa án tuyên bố hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/10/2009 là vô hiệu do giả tạo. Kiến nghị cơ quan có thẩm quyền thu hồi, hủy bỏ giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý sang tên cho bà L để thực hiện cấp lại cho ông H và bà T theo đúng quy định pháp luật. Tuyên bố vô hiệu Hợp đồng thế chấp số 0188/10/TCBĐS giữa Ngân hàng V với bà L. Kiến nghị xóa đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng V.

2. Kết quả giải quyết vụ án

- Đối với yêu cầu tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất ngày 15/09/2009 vô hiệu. Căn cứ văn bản thỏa thuận vay tiền ngày 15/10/2009 giữa bà H với ông H (Bút lục 13) có nội dung sau: “…ông H có thỏa thuận vay tiền bà H số tiền vay 80.000.000 đồng ...Vợ chồng tôi có ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho em chị H là Trần Thị Kim L, sinh năm 1981 ... Đứng tên làm cơ sở vay vốn ngân hàng. Mọi trách nhiệm bảo quản, giữ gìn giấy tờ của chị H và có trách nhiệm hoàn trả lại khi tôi thanh toán vốn và lãi. Thời gian vay là 03 năm. Tối thiểu chuộc lại sổ đỏ 01 năm. Nếu 02 bên hủy hợp đồng trước 01 năm thì phải bồi thường…”. Ngoài ra còn có các chứng từ nhận tiền lãi của bà H, bà L (Bút lục 10,15). Bà L trình bày “Đối với khoản vay tại Ngân hàng V là vay giúp bà H” (Bút lục 150, 151). Vì vậy có cơ sở để khẳng định hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là giả tạo nhằm che dấu hợp đồng vay tiền.

- Đối với quy trình thẩm định tài sản khi thực hiện việc nhận thế chấp, Ngân hàng V chỉ cung cấp cho Tòa án được Biên bản định giá tài sản thế chấp và Báo cáo kết quả thẩm định giá thể hiện giá trị tài sản thế chấp làm cơ sở cho vay, không có bất kỳ nội dung nào mô tả tài sản thế chấp. Đồng thời Ngân hàng V không cung cấp được bất kỳ tài liệu nào, chứng cứ nào chứng minh, xác định tài sản khi nhận thế chấp. Vì vậy căn cứ công văn hướng dẫn số 02/TANDTC-PC ngày 02/8/2021 của Tòa án nhân dân tối cao, trong trường hợp này Ngân hàng V không được xem là bên thứ ba ngay tình.

- Tòa án sơ thẩm và phúc thẩm đều chấp thuận yêu cầu khởi kiện của ông H và bà T, tuyên bố Hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giữa ông H và bà T với bà L ngày 15/09/2009 và Hợp đồng thế chấp số giữa Ngân hàng V với bà L ngày 06/9/2010 là vô hiệu.

- Hậu quả pháp lý của hợp đồng vô hiệu: Tòa án kiến nghị Chi nhánh văn phòng đất đai xóa việc đăng ký giao dịch bảo đảm thế chấp quyền sử dụng đất tại Ngân hàng V, đồng thời kiến nghị Cơ quan có thẩm quyền thực hiện thu hồi, hủy bỏ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đã chỉnh lý sang tên bà L. Ông H và bà T được quyền liên hệ các cơ quan có thẩm quyền để thực hiện thủ tục đăng ký cấp lại giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.

- Buộc bà L có nghĩa vụ trả nợ gốc, lãi trong hạn và lãi quá hạn cho Ngân hàng V theo hợp đồng tín dụng đã ký kết cho đến khi thanh toán hết nợ. - Không chấp nhận yêu cầu phản tố của Ngân hàng V về việc yêu cầu phát mãi tài sản thể chấp để thu hồi khoản vay.

3. Một số vấn đề pháp lý cần trao đổi, bình luận

Từ nội dung quyết định của tòa án sơ thẩm và phúc thẩm có 04 vấn đề pháp lý cần trao đổi, bình luận: (i) Vai trò cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận đối với tài sản; (ii) Đánh giá chứng cứ, lời khai có hay không việc ông H, bà T và bà L có lỗi cố ý cùng nhau xác lập một giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật; (iii) Tính thuyết phục của căn cứ quy trình thẩm định tài sản khi thực hiện việc nhận thế chấp của ngân hàng để xác định Ngân hàng V không phải là bên thứ ba ngay tình; (iv) Hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu không tính đến thiệt hại của Ngân hàng V.

- Thứ nhất, vai trò cơ quan nhà nước có thẩm quyền chứng nhận đối với tài sản thì cơ quan đại diện nhà nước phải bảo vệ quyết định của mình, nghĩa là bảo vệ quyền của người nhận tại sản có được do sự bảo đảm từ quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Vì vậy căn cứ theo BLDS 2005 (Điều 138) và cả BLDS 2015 (Điều 133), việc Hợp đồng thế chấp được xác lập dựa trên tài sản đã được công chứng chuyển nhượng tại phòng công chứng theo đúng quy định pháp luật công chứng, đã đăng ký và có quyết định cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu tài sản của cơ quan nhà nước có thẩm quyền thì ngân hàng có đủ căn cứ để được xác định là bên thứ ba ngay tình và phải được pháp luật bảo vệ quyền lợi khi giao dịch dân sự vô hiệu.

- Thứ hai, theo chứng cứ, lời khai của ông H, bà T và bà L có lỗi cố ý cùng nhau xác lập một giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật. Căn cứ Bút lục 13 [Vợ chồng tôi có ra công chứng ký hợp đồng chuyển nhượng cho em cô H là Trần Thị Kim L, sinh năm 1981 ... Đứng tên làm cơ sở vay vốn ngân hàng] thì ông H và bà T hoàn toàn đồng ý chuyển nhượng và cho sang tên bà L để đi vay ngân hàng. Như vậy có căn cứ cho thấy đã có sự chấp thuận trước cho bà L thực hiện tiếp các hành vi tiếp theo (thực hiện sang tên và giao dịch thế chấp, vay vốn với ngân hàng), ông H và bà T bắt buộc phải biết tài sản của mình sẽ được đem thế chấp tại Ngân hàng V. Vì vậy ông H và bà T có lỗi lớn trong việc tài sản được đem đi thế chấp tại Ngân hàng V để dẫn đến vụ việc Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu. Đồng thời bà L biết mình không phải là chủ sở hữu tài sản hợp pháp, không có các quyền đối với tài sản nhưng vẫn mang tài sản thế chấp tại Ngân hàng V. Bà L đã có hành vi lập hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất giả tạo và vay tiền tại Ngân hàng V. Bà L đã dùng thủ đoạn gian dối để vay tiền và không thanh toán khi đến hạn, có dấu hiệu phạm tội lạm dụng tín chiếm đoạt tài sản.

- Thứ ba, căn cứ quy trình thẩm định tài sản khi thực hiện việc nhận thế chấp của ngân hàng để xác định Ngân hàng V không phải là bên thứ ba ngay tình chưa đủ thuyết phục vì các căn cứ sau:

 + Ngân hàng có quyền tự chủ trong hoạt động nghiệp vụ, quy trình nội bộ của mình (theo khoản 1 Điều 7 – Quyền tự chủ hoạt động, Luật các Tổ chức tín dụng 2010, sửa đổi bổ sung 2017). Vì vậy việc Ngân hàng cung cấp thêm các tài liệu, chứng cứ chứng minh phát sinh từ quy trình nghiệp vụ của ngân hàng là để làm rõ thêm các tình tiết của vụ án. Vụ án vẫn phải được xem xét toàn diện, đầy đủ, khách quan, đúng bản chất của vụ án và giải quyết tuân theo pháp luật.

 + Theo hướng dẫn tại Mục 1 Phần III công văn số 02/TANDTC-PC ngày 02/08/2021 của Tòa án nhân dân tối cao, Tòa án căn cứ nôi dung “Sau khi nhận chuyển nhượng, C dùng tài sản này thế chấp khoản vay tại Ngân hàng nhưng khi ký hợp đồng thế chấp tài sản, Ngân hàng không thẩm định, xác minh nên không biết ông A, bà B vẫn quản lý, sử dụng nhà đất hoặc đã thẩm định nhưng không có tài liệu, chứng cứ chứng minh ông A, bà B biết việc thế chấp tài sản này. Trong trường hợp này, bên nhận thế chấp tài sản (Ngân hàng) không phải là người thứ ba ngay tình theo quy định tại khoản 2 Điều 133 của Bộ luật Dân sự năm 2015 và mục 1 Phần II của Công văn số 64/TANDTC-PC, do vậy, hợp đồng thế chấp tài sản cũng vô hiệu”. Căn cứ Bút lục 13 (như đã giải thích trên) thì ông H và bà T hoàn toàn biết việc tài sản sẽ được đem đi thế chấp ngân hàng.

- Thứ tư, hậu quả pháp lý của hợp đồng thế chấp vô hiệu không tính đến thiệt hại của Ngân hàng V. Tòa án cấp sơ thẩm và V theo đúng quy định pháp luật dân sự, bởi vì Hợp đồng thế chấp bị tuyên vô hiệu là do lỗi cố ý của ông H, bà T và bà L cùng nhau thực hiện các hành vi vi phạm pháp luật. Các hành vi này đã xâm phạm đến tài sản, quyền lợi hợp pháp và gây thiệt hại cho Ngân hàng V.

Giao dịch dân sự chuyển nhượng tài sản giữa ông H và bà T với bà L trong vụ án này cả hai bên đều là người có lỗi khi cố ý cùng nhau xác lập một giao dịch vi phạm điều cấm của pháp luật bắt buộc họ phải biết. Các bên phải tự gánh chịu thiệt hại do chính mình gây ra. Ông H, bà T và bà L có lỗi do có hành vi làm cho Ngân hàng V nhận định tài sản nhận bảo đảm là hoàn toàn hợp pháp. Ngân hàng V bị xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp và bị thiệt hại tài sản (vốn đã cho vay, lãi suất, phí phát sinh trong quá trình cấp tín dụng liên quan đến hợp đồng thế chấp vô hiệu). Thiệt hại của Ngân hàng V là do nhiều người cùng gây ra và những người này phải liên đới chịu trách nhiệm bồi thường cho Ngân hàng V theo đúng quy định pháp luật.

III. Đề xuất, kiến nghị

- Các công văn hướng dẫn của Tòa án nhân dân tối cao chưa hướng dẫn cụ thể các chứng từ, tài liệu để làm chứng cứ, chứng minh việc thẩm định của ngân hàng là phù hợp, đảm bảo đúng với thực tế hoạt động nghiệp vụ của ngân hàng nhằm đảm bảo tính ổn định và an toàn trong cấp tín dụng của hệ thống ngân hàng. Vì vậy cần phải có hướng dẫn cụ thể hơn để các cơ quan tố tụng tiến hành xét xử thật sự sâu sát, toàn diện và đánh giá thật sự khách quan về các luận điểm, chứng cứ, tài liệu, cũng như thật sự thấu đáo về tính chất đặc thù trong lĩnh vực tài chính ngân hàng.

- Mỗi vụ án sẽ có tình tiết, bản chất không giống nhau, vì vậy công văn số 02/TANDTCPC hướng dẫn cho 1 ví dụ cần phải được tòa án các cấp sử dụng hợp lý, linh hoạt và xem xét đầy đủ, khách quan, toàn diện cả vụ án đang xét xử để đưa ra phán quyết bảo vệ quyền và lợi ích hợp pháp của các ngân hàng.

- Thực tế cho thấy nhiều trường hợp chủ tài sản có lỗi cố ý làm cho giao dịch thế chấp của ngân hàng bị vô hiệu. Nhưng do hợp đồng vi phạm điều cấm nên ngân hàng vẫn phải chịu thiệt hại. Đối với các trường hợp này, cần phải có quy định hoặc hướng dẫn xử lý và giải quyết hậu quả của hợp đồng vô hiệu nhằm đảm bảo tính ổn định của hệ thống ngân hàng trong hoạt động cấp tín dụng, cũng như có thể làm giảm thiểu rủi ro, trách nhiệm cá nhân của cán bộ ngân hàng khi thực hiện cấp tín dụng cho khách hàng. Đồng thời ngân hàng buộc phải nâng cao khâu thẩm định tài sản, có hồ sơ, tài liệu, chứng minh rõ ràng, pháp lý đủ mạnh để được pháp luật bảo vệ quyền lợi của bên thứ ba ngay tình và tránh rơi vào rủi ro khoản vay không có tài sản đảm bảo.